[공부] 감칙 제14조~제24조 물건별 감정평가, 가격제원칙

 

 

제14조 [토지의 감정평가]

감정평가업자가 토지를 감정평가 할때 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다.(공시지가기준법)

다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.(거래사례비교법-감정평가에 관한 법률 제3조)

 

-비교표준지 선정 : 인근지역 또는 동일수급권 안 유사지역의 표준지

• 인근지역 : 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역
• 동일수급권 : 대상부동산과 대체,경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
• 유사지역 : 대상부동산이 속하지 아니하는 지역(속하면 인근지역)으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

 

제16조 [토지와 건물의 일괄 감정평가]

-거래사례비교법을 적용해야 한다.

-토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

제17조 [산림의 감정평가]

-산지와 입목을 구분하여 감정평가하여야 한다.

-입목은 거래사례비교법 적용, 소경목림은 원가법을 적용 할 수 있다. (거래사례비교법이 기본)

-산지와 입목을 일괄하여 감정평가

원가법	수익환원법	거래사례비교법
건물	무형자산,권리류	토지가 포함된 물건들(과수원,산림)
건설기계,선박,항공기	광업재단	자동차,동산

제18조~제24조 [물건별 감정평가]

-공장재단: 개별 물건 평가액의 합산, 일괄 평가시에는 수익환원법

-임대료: 임대사례비교법

 

 

*공시지가기준법:대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가법

*거래사례비교법:대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

장단점: 거래사례비교법은 실증적이고 설득력이 높으며 단점은 과도한 호황,불황기에 사례가격에 대한 신뢰성이 떨어진다.

 

 

 

가격제원칙

 

토대원칙

-변동:가치형성요인은 변동->부동산 가격도 변동->기준시점 확정 필요(가격조사가완료된 날)

-예측:부동산가치는 장래 기대편익의 현재가치->예측이 중요->수익방식 (가격은 과거)

중심원칙

-최유효이용:복합개념으로 판단:합리성+물리적채택가능성+최대생산성

시장원리

-대체:부동산은 대체가능->유사부동산은 비슷한가격->간접법의 근거

-수요공급:부동산가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정

-경쟁:수요자 및 공급자 상호간 경쟁발생->초과이윤 소멸

-기회비용

 

 

지역분석과 관련되는 원칙		개별분석과 관련되는 원칙
적합	외부환경 주변다른 부동산과의 관계 위배시 경제적감가 발생	균형	내부구성요소 설계와 설비 위배시 기능적감가 발생
외부성	부동산에는 외부효과 발생	기여	추가투자 결정과 관련 부동산가치는 기여가치 합
		체증체감	추가투자 결정과 관련 수익은 체증하다가 체감
		수익배분	부동산 수익은 최종적으로 토지에 배분 토지잔여법, 수익분석법

 

 

지역분석과 개별분석

지역분석	표준적이용	적합	가격수준	경제적감가	부동성	선행분석
개별분석	최유효이용	균형	구체적가격	기능적감가	개별성	후행분석